Tenho apenas contrato de compra e venda. Como regularizar meu imóvel?

Você comprou um terreno, assinou um contrato de compra e venda, pagou todas as parcelas e construiu sua casa. Anos depois, ao tentar vender o imóvel ou transferi-lo para seus filhos, descobre que o terreno continua registrado em nome do antigo proprietário.

Mas, afinal, quem tem contrato de compra e venda é dono do imóvel?

A resposta exige atenção: o contrato pode comprovar a negociação e os direitos adquiridos pelo comprador, mas, em regra, não transfere sozinho a propriedade imobiliária.

Contrato de compra e venda é suficiente para comprovar a propriedade?

O contrato particular é um documento importante para demonstrar as condições da negociação, os valores acordados e as obrigações entre comprador e vendedor.

Entretanto, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade de um imóvel entre vivos ocorre, como regra, com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Isso significa que, mesmo após o pagamento integral, o comprador pode não constar como proprietário na matrícula.

É importante também distinguir o contrato particular da escritura pública. Em determinadas negociações, a escritura é necessária para formalizar a transferência, enquanto outras situações admitem instrumentos específicos previstos em lei.

O documento que permite verificar quem é o proprietário registrado é a matrícula atualizada do imóvel.

Quais problemas podem surgir quando o terreno está no nome de outra pessoa?

A falta de transferência pode se tornar um problema quando o comprador precisa vender, financiar ou organizar a sucessão patrimonial.

Imagine que o vendedor faleça antes da transferência. Dependendo da documentação e das circunstâncias, pode ser necessário envolver os herdeiros ou buscar uma solução judicial ou extrajudicial para formalizar o direito do comprador.

Outro problema ocorre quando o contrato descreve apenas uma parte de um terreno maior, sem que essa área tenha sido individualizada legalmente.

Nesse caso, não basta registrar o contrato. Pode ser necessário verificar a viabilidade de desmembramento ou de outra forma de regularização fundiária e registral.

Como regularizar um imóvel comprado por contrato de compra e venda?

O primeiro passo é solicitar a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis para identificar o proprietário registrado, a descrição do terreno e possíveis restrições.

A partir dessa análise, existem diferentes caminhos.

1. Escritura e registro: quando a documentação está correta, o vendedor pode formalizar a transferência e o comprador providenciar o registro do título na matrícula.

2. Adjudicação compulsória: quando existe uma obrigação de transferir o imóvel que não foi cumprida, pode ser possível buscar a transferência pela via judicial ou extrajudicial, desde que atendidos os requisitos legais.

3. Usucapião: em situações que envolvem posse prolongada e o cumprimento dos requisitos previstos em lei, essa pode ser uma alternativa para o reconhecimento da propriedade. O simples fato de possuir um contrato antigo não garante esse direito.

4. Regularização do terreno: quando existem divergências de área, ausência de individualização do lote ou outras pendências, podem ser necessários levantamentos técnicos e procedimentos como retificação ou desmembramento.

Se também existir uma construção sem aprovação ou averbação, será preciso avaliar separadamente sua regularização perante a prefeitura, a Receita Federal e o Registro de Imóveis, conforme o caso.

Seu imóvel precisa ser regularizado?

Ter um contrato de compra e venda não significa necessariamente que a propriedade esteja perdida ou que a única solução seja entrar com uma ação judicial.

O caminho depende da matrícula, do contrato, do histórico da negociação e da situação atual do terreno.

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